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虽然有些条款并没有在合同中注明,但通过商业有效性规则理解,那些条款一样需要被遵守,就像在合同中一样,比如合同双方都需要要有真诚的态度去履约。买了生意后发现不赚钱就用各种借口不想完成租约手续,就至少违反了暗含的条款,即用真诚的态度去履约。请见我所蒋律师的见解,根据事实而判定的隐含条款。

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在生意买卖的合同交换之后,买卖双方被绑定,卖方必须出售该生意给买方;在其它条件满足的情况下,如成功拿到租约,买方必须购买该生意。买卖双方可根据实际情况定下成交的时间,通常来说,是在合同交换之后的第28天成交。

在成交之前的这个阶段,卖方需要按照下面的方式来继续运行生意,直到成交那一天。如果卖方违背下面的原则,买方可单方面取消合同,拿回定金,起诉卖方违约,并要求赔偿。

维护该生意的商誉。
该生意需要按照合同交换之前的方式正常运行。
维护生意设备,确保设备在成交时的状态和签合同时的状态相同。
如果租约需要续租,卖方有责任在租约规定的时间段内续租约,保证租约的持续性和有效性。
在没有买方同意的情况下,卖方不可以做广告宣称该生意易主,并贱卖商品。
在没有买方同意的情况下,卖方不可以取消与第三方所签合同、各类执照,也不能做出任何可能被第三方取消合同、或执照被吊销的行为。
在没有买方同意的情况下,除非有相关法律要求,卖方在这段时间,不得更改或额外给予雇员各类权益,如养老金、年休假等。
(未完,待续)

供稿:王刚律师

图片:网络

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在生意买卖中,在新租约生效之前,买方,即新租客,要交押金(Bond)、或做银行担保(Bank Guarantee),给房东作为抵押。如果买方在做生意的过程中,不能按时付租约,房东会兑现押金或银行担保,作为赔偿。

买方和房东都需要了解押金和银行担保的区别。

银行担保通常是无条件的,是银行向受益人的承诺(受益人在这里是指房东)。当一个特定事件发生时,如租客没有按时付房租,房东可要求银行无条件地兑现承诺,银行在不需要通知租客的情况下,会把银行担保上所承诺的金额兑现给房东。

而押金,实质上是信任金,是有条件的。以新南威尔士州为例,押金通常是放在第三方的信用账户上,如新州公平交易委员会的信用账户。如果租客没有按照租约付房租,房东可向该公平交易委员会要求兑现押金,但公平交易委员必须通知该租客,并征求授权。如果租客否认违约责任,该公平交易委员会不得兑现给房东。在这样的情况下,房东如想兑现该押金,则需要第三方的判决。

信任金的另一个重要特征是,如果租客在运行中破产,而不能按期付房租,房东不一定能拿到该押金。该押金需要上交给租客的清算公司,清算公司会按照债权人的优先权,来分配该房客的所剩资产,而不会把该押金直接给房东。而银行担保则不然,房东并不会因为租客的破产而受到影响,银行必须无条件地兑现承诺给受益人。因此,银行担保能够保证房东的利益。

综上所述,银行担保和押金相比,对于房东来说,银行担保更加安全。押金和银行担保的区别,同样适用于其它商业交易活动。

供稿:王刚律师

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