在澳洲，如果一个人非法强行占有另一个人的土地，包括房产，超过一定的年限，那么强占者可合法拥有该土地。各州的占有年限如下， 维州，15年 新州，12年 南澳，15年 西澳，12年 塔州，12年 昆州，12年 以上年限仅是针对强行占有个人土地，不是政府土地。强行占有政府土地需要更高的年限，至少30年，因为政府较难监管每一片土地。 以新州为例, 反向占有，并不是仅仅占有，而且要做到使用。占有者需要证明在整个12年内，占有者违反该土地所有者的意愿，持续地，不间断地占有并使用了该土地。 如果占有者拥有任何形式的土地使用许可，如租约，那么则不构成反向占有，因为可以看出该土地持有者并没有意愿把土地白给占有者。 为了证明是反向占有，占有者需要 公开树立告示牌，要求人们不要侵犯私人土地，或把该土地围住。 为该土地付市政管理费和各种税务。 向土地机关说明，该土地产权登记者没有尝试驱逐，或没有成功驱逐该占有者。 反向占有通常发生在边远地区，那里地多人少，疏于监管，部分土地仍用老的产权认可方式，甚至土地边界不清楚。在人口密集的区域，发生较少，但在城镇中的托伦斯土地登记系统下，反向占有仍然适用，只要反向占有的土地或房产有一个完整的托伦斯土地登记号，而不是一个完整的托伦斯土地登记号所包含的部分土地。 这个法律的主要目的是向那些产权登记者强调，如果有人非法强占了你的土地，你需要采取法律行动直至驱逐走非法占有者，否则你被默认放弃了该产权并允许把产权转给非法占有者。 结束
在澳洲购买房产，无论是购买现房还是楼花，在进入合同时，买方要交房产价格的10%作为定金。该定金要由合同中所定义的持定金方来保管，通常是房产中介或卖方律师。买方所关心的问题是定金的安全性。 这里讲一下澳新州的防范机制。其他州也都有相关机制，只是名称不同。 如定金交给了房产中介, 防范机制澳新州公平交易委员会Fair Trading下的房产服务赔偿基金，Property Services Compensation Fund。 当购房者把订金交给该中介时，该定金就是被托管资金 trust money, 必须放在该中介的信托帐户中。这个被托管定金不是该中介的运行资金，和该中介的生意运行无关。如果该中介资金紧张，存在信用帐户中的定金也不能拿出来使用。凡是违规的，都属于不诚实行为。而该基金就是为了防范这些不诚实行为而给消费者造成的损失。最多赔偿额是澳帀$500,000. 如定金是由卖方律师保管, 防范机制是新州律师协会下的律师信任基金，Legal Practitioners Fidelity Fund。保管的原则和由中介保管一样。即使该律师行濒临破产，存在信用帐户的中订金也不能拿出来使用。如果律师在没有授权的情况下动用了定金则是不诚实行为。而该基金就是为了防范这些不诚实行为而给客户造成的损失。最多赔偿额是澳帀$1,000,000. 总之，在澳洲的法律体制下，由注册房产中介或律师行来保存的定金是有保障机制的。 结束
澳洲拍卖房产的规则如下： 在拍卖前每个竞标者需要进行登记并分配一个竞标号码，一小册子 Bidder’s Guide。竞标者必须年满18周岁。 卖家要以书面形式通知拍卖师该房产的保留价格。 除非拍卖师在拍卖之前就宣布卖家要为自己出价竞标的次数，如一次或两次，否则卖家或卖家代表不得出价竞标。如果拍卖师为卖家出价，拍卖师必须明确说明这个出价是为卖家出价。这个为卖家的出价通常被限制于在保留价格以内的情况。 除非在竞标之前，拍卖师被给与一个书面通知，一个出价竞标者是为别人而出价，否则竞标者本人被认为是买家。 在拍卖时，拍卖师给一个建议开始价。竞标者可以从低于建议开始价出价也可以从高于建议开始价出价。只要出价，如卖家同意，拍卖师有权接受任何价格而落锤。 在拍卖过程中，如果竞标者少或出价不理想，拍卖师可以暂时停止拍卖去寻求卖家的意见，商讨如何进行。 如竞标出价已超过保留价格，拍卖师会和卖家确认是否要按照最高出价出售该房产，如卖家同意，拍卖师则说该房产已是 on the market。 如出现有争议的竞标，拍卖师是唯一的仲裁者，拍卖师的决定是最终的决定。 为保护卖家的利益，拍卖师有权拒绝接受任何出价。 落锤之后不能再竞标。 落锤之后买家要立刻签合同并付合同价格的10%。通常用个人支票来付。 落锤之后已绑定买家，买家在合同上签字只是形式。 签署合同后，对于买家来说没有冷静期，不能反悔。买家需要在竞标前做好所有的房产调查事宜。 竞标者如需要申请FIRB, 需要在竞标前就申请好。 FIRB可颁发一个证书允许买家竞拍在一定价格范围内的任何房产。 如没有拍卖成功，拍卖师可以和出价最高的竞标者讨价还价以试图在低于保留价格的范围内成交。 拍卖规则并非固定不变。以上信息仅供参考。 结束
澳大利亚外国人投资监管委员会(Foreign Investment Review Board，简写为FIRB) 正在日益加强对澳洲农业领域外商投资监管。关于外国人的定义请见文章FIRB对外国人的定义。 澳大利亚农业领域的投资主要包括对农业用地和农商企业的投资。 农业用地 是指现在被用于初级生产业务的土地，或那些将来可用于初级生产业务的土地。初级生产活动是指农耕、畜牧、园艺、渔业、林业、葡萄种植或乳品业等。需注意的是，在澳大利亚，有一些土地虽然现在没有进行初级生产活动，如生活型休闲农场，但如果该土地以前被用于初级生产活动或将来可用于初级生产活动，那么这个土地仍然可能属于农业用地。 外国人投资超过澳帀1千5百万的农业土地需要申请FIRB. 农商企业 需要同时满足以下两个条件才能成为FIRB规范的农商企业 一是这个企业从事与初级生产相关的商业活动，包括屠宰加工、家禽饲养、海鲜处理、乳制品加工、水果蔬菜加工、食用油生产、谷物加工和食糖生产等。 二是如果该企业用于农产品加工或生产的资产超过该公司总资产额的25%，或者在上一个财政年度，农产品加工生产的税前收入超过企业总收入的25%。 外国人对农商企业的投资额如超过澳帀5千5百万需要申请FIRB。 结束
澳大利亚外国人投资监管委员会 (Foreign Investment Review Board，简写为FIRB) 正在日益加强对商业地产的外商投资监管。这里外国人是指非澳公民，非澳永居，和非新西兰公民。 商业地产包括商业空地， (即仅是土地, 上面没有建筑)，和非商业空地 (即土地上面有建筑，也称商业建筑) 。 外国人购买任何商业空地，无论价格是多少，必须向FIRB提出申请,购买之后，需要在5年之内建好申请时所提出的建筑，并只有在建好之后才能够出售该土地及建筑。 外国人购买非商业空地，即商业建筑，如不超过澳帀2亿5千2百万，就不需要向FIRB申请，但如果所买建筑或部分建筑涉及到敏感领域，比如涉及到和政府有租约的建筑，涉及到国家数据安全，政府办公，军事办公, 能源开采等，如价格超过澳帀5千5百万则需要向FIRB提出申请。 哪些空地被认为是商业空地呢？ FIRB认为只要不是下面的空地就是商业空地： 1. 这个空地是适合做初级生产活动的空地。关于什么是适合做初级生产活动的空地，请看我以前写的文章，FIRB对外商投资农业用地和农商企业的要求。 2. 这个空地上可以建不少于10个普通居民住宅。这一条是FIRB对外国人购买商业空地规模的一个限制。 3. 在这个土地上已有一个住宅，但不是商业居住性住宅 (具体说明见下)，即如果上面有一个或多个住宅，但那是商业居住性住宅，也算做商业空地。 商业居住性住宅包括下面建筑： 1. 各类酒店, 旅馆 2. 给学校学生提供住宿的住宅 3. 给船员提供住宿的带泊位的码头 4. 旅游房车停车场，或露营场地 5. 以及其他商业居住性的场所 结束
澳大利亚外国人投资监管委员会(Foreign Investment Review Board， 简写为FIRB) 对外国人的定义可根据时代的不同而变化。现今FIRB对外国人的定义如下。 非澳洲公民 （不含澳永居和新西兰公民） 通常不居住在澳洲的澳洲永居或新西兰公民。通常不居住在澳洲的定义是在过去的12个月内在澳没有住满200天。 一个公司，在这个公司中，有一个通常不居住在澳洲的个人股东持有不少于20%的股份，或有一个外国公司或外国政府持有不少于20%的股份。 一个公司，在这个公司中有两个或多个通常不生活在澳洲的个人股东，他们和一个外国公司股东或外国政府股东合计在该公司中持有不少于40%的股份。 一个受托人 (Trustee), 这个受托人是一个通常不生活在澳洲的个人，或者是一个外国公司，或者是一个外国政府，且这个受托人在这个信托中做为受益人持有不少于20%的利益。 一个受托人 (Trustee), 这个受托人是由两个或多个通常不生活在澳洲的个人，和一个外国公司或者是一个外国政府组成，且他们在这个信托中同时做为受益人合计持有不少于40%的利益。 一个外国政府。 关于FIRB的其他文章如下，请查阅微信公众号获得。 1. 关于外国人在澳购买居住性物业时申请FIRB的常见问题 2. FIRB对外商投资商业地产的要求 3. FIRB对外商投资农业用地和农商企业的要求 4. FIRB 对外商投资在商业实体方面的要求 结束
本篇讲解在用 Call and Put Option 协议取得土地购买权后，再转让或销售土地时，在什么条件下可豁免印花税。 如果仅是一个Call Option, 没有 Put Option 甲从乙取到 Call option 的权利, 即甲在一特定时间可以迫使乙出售土地给甲。 甲在行使这个 Call Option 的权利前，可以把这个 Call Option 的权利以一定价格转让给丙，或者甲直接把该土地以一定价格卖给丙。 如果甲满足下面的前提，甲则不需要为此转让或销售付印花税。 甲不付印花税的前提是，只是乙给甲一个 Call Option 的权利，而甲并没有给乙一个Put Option的权利，即乙没有权利迫使甲购买该土地。 如果既有 Call Option 又有 Put Option, 在下面情况下仍然可以豁免印花税 乙给甲一个 Call option 的权利, 即甲在一特定时间可以迫使乙出售土地给甲；并且，甲给乙一个 Put Option 的权利，即乙有权利迫使甲购买该土地。 甲在行使这个 Call Option 的权利前，可以把这个 Call Option 的权利以一定价格转让给丙，或者甲直接把该土地以一定价格卖给丙。 如果甲满足下面的前提，甲则不需要为此转让或销售付印花税 甲不付印花税的前提是，甲是持执照的建筑商 Builder, 并且根椐甲与丙的合同，甲要在该土地上为丙建造房屋。…
在2016年以前，新州没有相关的法律来规范卖家的心理价位和房产中介的报价或广告价位之间的差别。买家可能为一在售房产做了相关的调查工作之后发现，中介的报价或广告价格远远不及卖家的心理价位底线，买家根本无力探及该底线，买家因此浪费了时间, 金钱和精力。 从2016年1月开始，新州在 Property Stock and Business Agents Act 2002 第72A 填补了该法律漏洞，规定房产中介和卖家签约时，在房产的预售价格上，要么是一个特定值，要么是一个范围且不能超过10%。同时要求房产中介做广告和向潜在买家报价时必须使用这个和卖方签约的预售价格，且不允许使用在多少钱之上出价的广告用语。如果房产中介认为原预售价格已不可行，房产中介需要和卖方重新定价，并被要求留有证据。如果房产中介违反该法律，可能会受到最高$22000的罚款。 该法令的现实意义是，对买家来讲，如果买家发现房产中介所报价格或广告价格和卖家的底线价格严重不符，且该报价已给买家造成经济损失，买家则可追究该房产中介的经济和法律责任；对房产中介来讲，如果买家的竞价已超过最高的预售价格或由于市场原因不可能卖到原预售价格，这时房产中介需要更改广告价格和报价范围，房产中介则需要和卖家重新书面确定房产预售价格并保存证据，以免被认为误导买家。 结束
在2015年10月，新洲立法委员会通过了对物业管理的一些新法令。其中对解散一个物业管理的要求做了变更。该法令从2016年7月1日起实施。 解散一个物业管理，事实上就是要将该建筑买断后推倒重建。目前的要求是必须争得所有业主的同意; 在新法下，只需要75%的业主同意，但对于只包含两个或三个业主的物业管理，还需要所有业主的同意。 该新法令不是自动适用于所有物业管理，而是需要一个业主投票的过程。提出该新法令是否适用于某一特定物业，要求该物业的业主们投票的人可以是任何人，即可以是其中一个业主，也可以是一个开发商。只要有50%的业主同意该新法令适用于该建筑则通过。 该法令的现实意义是 业主, 尤其是那些不太可能再换住所的人，需要重视物业管理委员会的会议议程。如果有人提议投票是否适用新法，只要争取有一半的业主不同意该新法令适用于业主所在建筑，该法令则不会适用于该建筑。 如果做到了新法不适用于一建筑，就意味着，必须是所有业主同意才能推倒该建筑，或者说， 只要有一家不同意推倒，该建筑就不会被整体收购并推倒。 如果经过投票，新法可以适用于该建筑，那么只要有75%的业主同意即可推翻该建筑。只要不是需要所有业主同意，75%的门槛对于开发商并不高。法律无情，一旦通过75%，业主必须在规定时间内搬出住所。被强行收购的业主会被按照该单元的当时的市场价格来赔偿。同时新州会给不满意的业主提供免费的法律援助。 新州之所以为此设立免费的法律援助，就是考虑到一些弱势群体很难对抗实力雄厚的开发商。可以预测到，会有更多的无家可归者。 结束