群目的和群微信二维码

特设房产法群。此群的目的是普及土地法和回复房产买卖中遇到的典型问题。请遵守群规,尽量减少群主管理群所消耗的时间以及降低群主建立群所带来的风险。

群主微信二维码和群规

【第一号群规】为避免由于和群友陌生而产生不必要的麻烦以及为了维护群主管理微信群的责任,请群友加王刚律师两个微信头像中的任何一个微信为联系人。不愿加为联系人的,该群友不适合在此群,定时会被移出群。
【第二号群规】本群中所谈到的法律信息,请仅作为参考,不是针对一个具体问题的法律意见。
【第三号群规】本群中的咨询,如果涉及个人隐私的问题,请去除敏感信息,如果是图片请务必把敏感信息部分打上马赛克。
【第四号群规】本群中如果发生了任何隐私泄露,各位群友不得转发。这是在本群中所有群友的约定。如果不愿有此约定,可退群。
【第五号群规】群友的提问以及回复会被以教育为目的转发到其他普法群,或使用在教育视频中,如果提问者不愿被转发和使用,请事先说明。
【第六号群规】凡是群主筛选后转发的信息,群友可以转发到其他群或个人。没有经过群主筛选转发的不得转发。群主指王刚律师或群管理员Linda.
【第七号群规】凡是发出不适当言论的群友会被请出群。不适当言论包括诋毁、谩骂、攻击、多次明显违反逻辑、违反澳洲价值观、以及偏离本群话题的言论和张贴。
【第八号群规】群友不得以商业目的或其他不适当理由主动加其他群友为好友。结为好友的,无论发生任何纠纷,和本群主无关。
【第九号群规】以前其他群友问过的问题,或所问的问题不清楚,群主不予回答或无法回答。请群友仔细看历史记录,或其他群友予以提示。
【第十号群规】向群主提问的问题,其他有相关经验或知识的群友可以回复和讨论,最好能拿出法律依据。在适当时间群主会予以回复。

群聊历史记录

————— 2021-12-23 —————

王刚律师 15:06
@Linda Wang 请发几个普法视频在此群。

Linda Wang 15:07

追讨法庭判决的债务 【油管】【小红书】

Linda Wang 15:07

财产冻结令 【油管】【小红书】

————— 2021-12-23 —————

Suzi 18:42
@王刚律师 您好 请问昆州一对再婚夫妇在女方孩子18岁时为这个孩子并仅用孩子的名字买了一栋房子并一直和这个孩子一起居住在这个房子里将近10年了,请问这个房子的归属是怎么样的?

Suzi 19:03
因男方还有几个孩子,请问如果男方过世后,男方的孩子们有权利来争这个房子吗?

王刚律师 21:54
在澳洲的父母出钱把澳洲的房子买在生活在澳洲的孩子名下,而且他们之间的关系是父母和子女,澳洲的法律是,该房产默认是礼物。如果该父母想要回这个房子,举证责任在于父母来证明该房子不是礼物。而且该父母不能就该房产立遗嘱,因为产权不在他们名下,遗嘱对此房产不起作用。该父亲即使在去世时没有遗嘱,这个房产也很难被他的其他子女用家庭条例挑战在没有遗嘱情况下遗产分配方案。

老木新义 19:03
还是要请律师才能了结。

————— 2021-12-26 —————

王刚律师 06:50
房产过户法律程序

王刚律师 06:53

以上是新南威尔士州房产过户程序的总结。讲到了
1. 房产过户的总体思路
2. 房产过户中相关联的方面
3. 成交前买方律师要做的事
4. 成交前卖方律师要做的事
5. 成交时买方律师要做的事
6. 成交时卖方律师要做的事
7. 成交后买方律师要做的事
8. 成交后卖方律师要做的事
9. 应急措施;其他州的过户程序类似,只是相应的文件名称不同。

————— 2021-12-27 —————

王刚律师 09:18

避免利益冲突 【油管】【小红书】

王刚律师 09:21

关于利益冲突,我在该视频中从以下方面做了说明:第一,利益冲突的概念;第二,常见利益冲突的形式;第三,检查利益冲突是必须环节;第四, 发现有潜在利益冲突时。希望微信好友观看、关注、收藏、转发!下面链接中含有各微信普法群的二维码,感兴趣的朋友欢迎加入!https://heraldlegal.com.au/en/wechatgroups/

————— 2021-12-29—————

富银贷款-房贷车贷生意贷Lily Wei  13:06

@王刚律师 请问王律师,父母投资房遗嘱给孩子,孩子是否要交stamp duty?

王刚律师 12-29 16:11

@富银贷款-房贷车贷生意贷Lily Wei 新州印花税法第63规定,这种情况下,无论投资房还是自住房,只是$50. 其他州类似。

王刚律师 12-29  16:12

DUTIES ACT 1997 – SECT 63 Deceased estates

tina 12-29  17:37

@王刚律师 父母投资房遗嘱给孩子,孩子是否需要替父母交capital gain tax?谢谢

王刚律师12-29  18:02

@tina 只要这个孩子持有该遗嘱房, 就不需要交增值税 capital gain tax。 当这个孩子把该房产卖出时,要根据该孩子的父母是何时买的该房产以及该父母是何时去世的,还有就是该房产是这个孩子的自住房还是投资房来确定增值税的多少。

王刚律师12-29  18:02

INCOME TAX ASSESSMENT ACT 1997 – SECT 102.20 Ways you can make a capital gain or a capital loss

—————  2022-1-5 —————

Linda Wang 1-5 上午07:35:13

请关注我们的微信普法视频号,澳法先锋号,每天收听或收看一个法律常识,提高法律意识以及增强规避法律风险的能力!

Linda Wang 1-5 下午06:56:32

澳洲诉讼法系列-恶人先告状

2022年1月3号,王刚律师就对付恶人先告状做了以下几个方面的解释,并用实例做了说明。第一,恶人先告状的含义;第二,对付恶人先告状的法律原理;第三,举例说明;第四,脏手原则的现实意义。

请从下面链接浏览该视频, 请关注、点赞、转发该普法视频!

【油管】【小红书】

—————  2022-1-6 —————

Linda Wang 1-6 下午01:29:51

澳洲诉讼法系列-恶意诉讼

2022年1月5日,王刚律师就如何对付原告的恶意诉讼,做了以下三个方面的解释和说明。第一,要求原告提供律师费押金;第二,法庭要考虑的因素;第三,对抗提供律师费押金的方法;

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【油管】【小红书】

—————  2022-1-10 —————

Linda Wang 1-10 下午02:30:55

在澳洲,人们经常遇到要寻找一个人或要调查一个人的资产情况。2022年1月6日王刚律师就通过司法途径寻找人或了解一个人的资产情况给与了十二种方法。

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【油管】 【小红书】

澳洲房产法系列-反向占有

2022年1月12日王刚律师就土地的反向占有做了以下四个方面的解释,1. 反向占有所需的持续时间段;2. 适用于反向占有的土地类型;3. 反向占有所需要的条件;4. 反向占有的法律意义;

【油管】【小红书】

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—————  2022-1-13 —————

Luke 1-13 下午09:31:06

王律师 问您个事情。 您帮忙分析一下 给点建议。

Luke 1-13 下午09:31:19

生意买卖

Luke 1-13 下午09:31:30

买方律师 建议买家与卖家沟通 要求其surrendered leases. 而且是在没有签署 Sales Contract 前提下。这种操作是否符合程序 是否有问题?

Luke 1-13 下午09:35:31

原定合伙人 在了解生意后 拒绝签署shareholder agreements & confidentiality agreement 该如何处理

王刚律师 1-15 下午01:31:03

在不签署合同的请况下,双方互不承担责任。如果卖家接受买家的意见,surrender the lease 之后,买家可以直接和房东再进入租约合同。

王刚律师 1-15 下午01:39:43

如果因为不签署这两个协议而导致经济损失或项目失败,你可以以你的合作伙伴先不履行责任为由,你单方面结束合作关系并追究该合作伙伴的经济责任和损失。

Luke 1-15 下午01:41:33

问题就在于 买家迟迟不签Sales Contract。买家律师出这样的建议。我觉得买方律师有些不够专业。 如果以公平为基础。就应该双方利益均得到一定程度的保障。 回头卖家Surrender Lease。然后买方还是不签 麻烦的会是卖家。而且 房东也说了 买方不签署Sales Contract(Lease proposal attached) 看不到买家是否是 geniun buyer

王刚律师 1-15 下午01:48:46

律师在代表客户时,只考虑自己的客户的最大利益,不会考虑是否对对方公平。如果你的律师考虑不周,而损失了你的利益,那是他的责任而不是对方律师不公平。

Luke 1-15 下午01:56:55

明白!也就是说 没有明确的行业准则。合理与否 拿人钱财 替人办事 就是唯一的准则?

王刚律师 1-15 下午02:01:20

律师不是公平的化身,而是为了客户利益最大化的化身。如果不愿客户利益最大化,就不是一个称职的律师,或应该立刻辞职。

理查 1-15 下午02:01:32

他的意思是对方律师不需要对你公平和负责@Luke

理查 1-15 下午02:01:42

这个是你的律师责任

王刚律师 1-15 下午02:01:50

以上虽然是商业法群中的讨论,但涉及人们对律师角色的理解,适合所有群友阅读。

—————  2022-1-20 —————

Linda Wang转发 1-20 03:31:55pm

weiyao 1-20 上午11:04:00
请问王律师: 我在悉尼, 我交了30%的首付和一切费用,帮我儿子买了一套unit, 他贷款, 还按揭。 我担心他结婚后离婚,或有其他财产纠纷, 我想对我交的30%锁定。 即使离婚分割财产, 30%部分仍归我所有。请问有什么解决办法?

weiyao 1-20 上午11:08:00
如果双方签订协议,有法律效力吗?有需要律师参与吗?

weiyao 1-20 上午11:09:00
Caveat 只是锁定他不能买卖或refinance, 能锁定我的那部分金额吗?

weiyao 1-20 上午11:09:00
谢谢王刚律师

王刚律师1-20 下午12:11:00
@weiyao 此类情况下,我们通常的做法是在你和你儿子之间签署一个低息贷款协议,用此房做担保,上禁卖令。你儿子需要和他未来的妻子说明此房已用于担保以及借款情况。如果你考虑除了他夫妻关系之外的其他经济纠纷,仅仅此协议和禁卖令是不够的,需要上mortgage, 即正式的抵押,在产权证书上体现你的利益才能对抗其他商业经济纠纷。其他方法不可行的情况下,才会考虑代持协议,因为代持有可能产生后续的印花税。这些文件都需要有律师参与,律师参与很重要,因为 第一,有律师的参与,说明每一方都受到了法律意见,日后很难有反悔的借口。第二,如果律师意见错误而导致一方的损失,律所都有保险公司会赔付。第三,有双方律师参与,对可能产生的风险基本都可以了解到,协议的内容会覆盖绝大多数风险。

Linda Wang转发 1-20 10:54:17pm

Julia 1-20 06:07:28pm
@王刚律师 请问如果他们母子之间签了协议并且有了caveat不就是母亲的那30%有了equity priority了吗?(当然会在贷款银行之后)但是这种情况为何不能抵挡之后的债权人呢?

王刚律师 1-20 10:29:58pm
@Julia 通过借款协议达到此目的,是用合同的方式保护父母的权益。既然是借钱,那么儿子欠父母的是钱,而不是房产。在很多类似协议中,子女承诺还钱,并同意父母在房子上放禁卖令,阻止其他人针对该房产再做进一步的交易。但是,父母的这个合同权益是否能保证父母在房产上就有可以放禁卖令的合法权益呢?根据所写协议内容不同,答案可能是不同的。如果一旦父母放禁卖令的权益受到一个第三方的挑战,如另一个债权人的挑战,一旦该父母失败,该债权人的利益就可能在该房产上成功登记,而压过该父母的权益。
那么一个这样的贷款协议如何做到确保父母有合法权利放禁卖令?在所附案例Ta Lee Investment Pty Ltd v Antonios [2019] NSWCA 24 中,新州高院法官说,该协议必须要提到,借钱人认可出钱人在该房产中有权益,且该权益是土地法 74F of the Real Property Act 1900 (NSW) 中所规定的权益;如果贷款协议中这些条款不明确,那么债主无权在该房产上放禁卖令。
所以通过贷款协议延伸到可以放禁卖令的权益,是有风险的,是有可能有争议的。任何合同都有可能在实际的环境中受到挑战。而通过抵押的方式在产权上注册权益是最为保险的方式。类似禁卖令被挑战的案例还有,Aged Care Services Pty Ltd v Kanning Services Pty Ltd [2013] NSWCA 393,一并附上以供参考。

王刚律师(王刚律师) 1-20 10:31:48pm

Ta Lee Investment Pty Ltd v Antonios – NSW Caselaw

王刚律师(王刚律师) 1-20 10:31:54pm

AGED CARE SERVICES PTY LTD v KANNING SERVICES PTY LTD BC201315099

—————  2022-1-24 —————

Annie, 王刚律师助理转发1-20 05:43pm

Ruby 1-24 12:23:55am
王刚律师你好,请问一下deed of gifts 需不需要在律师的见证下签。还是父母与子女之间签订的协议就有效。比如父母赠与儿女现金帮助儿女购房。避免ATO误认为这是儿女的海外收入,deed of gift在赠与行为发生后才签署有效吗?有时间限制吗?deed of gift的有效性与赠与金额大小有关吗?谢谢。如果金额是从父母的朋友账号汇出,那是否要出一份父母与朋友之间的declaration of statement…

王刚律师 0430999888 1-24 05:10:01pm
@Ruby 关于 deed, 简称契约,一定需要见证,但不一定由律师见证。见证人可以是非契约方的一个成年人即可,最好不要和Deed的双方有亲属关系。deed 和协议或合同不一样,主要区别是deed不考虑交易的公平性,双方愿意即可,但合同或协议考虑交易的公平性。虽然Deed 不考虑consideration, 但还是考虑offer以及acceptance, 以及双方有意愿绑定法律关系。
如果礼物的金额较大,受到ATO的询问, 那么如果在赠与之前没有把offer, acceptance, 以及法律绑定关系说清楚并留下证据,ATO可能不会认可这个deed of gift, 相反ATO可能会认为这是被赠与者的收益而要求交税。事后补Deed的见证签名更是不会受到认可。关于补见证人签名,试图使一个Deed变为有效的典型案例是,BROWN v TAVERN OPERATOR PTY LTD (2018) 98 NSWLR 586, 原告的诉求被法庭驳回, 申请失败,原因之一就是没有按照Deed的要求事先行事并保留证据。
至于如何说明资金不是孩子的海外收入,需要通过文件以及转账证据来证明。如果钱不是从父母的账户直接转给孩子,那就要说明为什么这个钱是父母的,要有相应的文件如陈诉、宣誓书,借据、合同等做支持。
给ATO的回复及其重要,说错任何一句话就可能决定性质,建议寻求单独法律意见。

王刚律师 0430999888 1-24 05:13:33pm

BROWN v TAVERN OPERATOR PTY LTD

—————  2022-1-25 —————

Annie, 王刚律师助理 1-25 05:43pm

澳洲房产法-卖家反悔
2022年1月19日, 王刚律师就房产买卖中卖家反悔事宜做了相关说明。谢谢您的收看,敬请关注、订阅、转发我们的普法视频!

【油管】【小红书】

—————  2022-2-9 —————

Annie, 王刚律师助理 2-9 01:10pm

澳洲房产法系列-无力成交房产
2022年1月30日王刚律师就无力成交房产做了说明和解释;谢谢您的收看,敬请关注、订阅、转发我们的普法视频!

【油管】【小红书】

—————  2022-2-11 —————

Jing 2-11 02:37:05pm
各位好,想请教一个问题,我现在找中介转售墨尔本一处公寓楼花,中介跟我说希望能跟我签general authority,签完后他们可以把我们的楼花信息放在real estate上投广告,而签授权是因为在这样的网站上投放广告需要卖家授权他们才可以;
想请教的问题是,我签这样的授权是否会有被开发商找麻烦的风险? 因为我并没有交割房子,房子的所有权应该还在开发商那里,我作为”卖家”授权其他中介转卖,会不会有问题?谢谢

王刚律师 0430999888 2-11 05:53:37pm
@Jing  在楼花的房产合同中,经常有卖家即开发商限制买家转卖的条款,目的是为了减少在楼盘开发期间由于楼花转卖对楼盘价格的影响。但这种限制条款是属于不公平条款,在特定条件下可以变成无效条款。在买家无力成家房产时,必须想办法把此房产售卖出去,才能完成和卖家之间的合同;在此情况下,买家需要就该不公平条款写信给卖家,明确告知对方需要售卖该房产以达到最终完成合同的意愿和目的,并说明如果开发商不同意的话可能产生的后果,包括买家可能采取的进一步法律行动如挑战该条款,并可能让开发商赔付费用等,通常开发商会同意取消该条款,因为开发商的目的是完成交易,至于最后谁付钱以及房产最后落在谁的名下对开发商来讲并不重要,所以开发商拒绝取消该条款的可能性不大,但需要一封法律到位的律师信。

—————  2022-2-21 —————

Annie, 王刚律师助理 2-21 10:48am

澳洲房产法系列-Call or Put 协议
2022年2月11日王刚律师就Call and Put option 协议做了相关说明。Call and Put Option 协议在房产交易中很常见和实用。谢谢您的收看,敬请关注、订阅、转发我们的普法视频!

【油管】【小红书】

—————  2022-2-22 —————

Annie, 王刚律师助理 2-22 12:41pm

澳洲房产法系列-房产竞拍
2022年2月11日王刚律师就房产竞拍做了相关说明,谢谢您的收看,敬请关注、订阅、转发我们的普法视频!

【油管】【小红书】

—————  2022-2-25 —————

Annie, 王刚律师助理 2-25 11:39am

澳洲房产法系列-日落条款

2022年王刚律师就日落条款做了相关解释和说明。谢谢您的收看,敬请关注、订阅、转发我们的普法视频!

【油管】【小红书】

—————  2022-2-28 —————

Annie, 王刚律师助理 2-28 11:39am

澳洲房产法系列-中介报价
2022年2月18日王刚律师就中介报价做了相关解释和说明,谢谢您的收看,敬请关注、订阅、转发我们的普法视频!

【油管】【小红书】

—————  2022-4-4 —————

Ruby 4-4 10:41pm

@王刚律师 0430999888 你好。请问一下: A想买房子。A找了B和C借了一百万澳币买房。B和C分别出了50万澳币。
The loan is secure by way of a mortgage. B和C registered as joint proprietors of the mortgage.

两年后B死于车祸。A继续定时还贷款。B的侄子是B遗嘱的唯一受益人。侄子说他应该得到B的那份repayment。C不同意。

问题: 侄子和C谁能得到A的mortgage repayment?

王刚律师 0430999888 11:31pm

此问题属于付费咨询范围。

—————  2022-5-17 —————

和谐 5-17 10:14:22am
@王刚律师 0430999888 楼上往楼下漏水。楼上(出租房)中介一直拖不给赔偿。有什么好办法索贴吧?

和谐 5-19 08:48:05am
走法律程序有时效吗?漏水后必须在几年内提起诉讼?

王刚律师 0430999888 5-22 12:03:33pm
@和谐 解决漏水问题,关键要找到责任方。如果漏水是由于公共建筑的一部分防水不合格而造成漏水,那就是要由strata 承担维修责任。如果是由于楼上的行为或操作不当,导致了公共建筑的损坏而漏水,strata 应该要求楼上主人赔偿,楼下要找楼上的主人赔偿,楼上主人找租客赔偿。确定责任需要找修理漏水专业人员的书面意见。拿到专业意见后,由律师给责任方写信,如果责任方还不解决,则诉诸法律,并确保由对方承担所有律师费。通常在6年内提出诉讼,但由于有建筑保险时效性的考虑,要越早越好。